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    商业地产和住宅地产营销的区别
    发布日期2017-9-12         来源华尔盟    点击759次


    商业地产和住宅地产营销的区别

           商业地产策划是一种智慧的创造它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值商业地产开发与住宅开发有着本质的不同但是当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产而?#36136;?#20013;商业地产的开发者只看到了这个营销链中的发展商投资者这两个元素把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患这直接导致了大面积的商业地产空置损害了开发商及投资者的利益

           商业地产是一个非常专业的课题它不仅需要专业的规划设计市场调查立项定位还需要专业的代理机构来营销策划推广专业的经营管理做后期服务
           同样是做平台住宅地产做的是居住的平台而商业地产做的是商业的平台交易的平台商业地产的运营模式不仅要把握商业运行规律还要对各种资源进行?#34892;?#25972;合
           创建性系统性完整性可导入性更重要的是可以执行才是策划的本质它能改变项目产品的形象市场地位解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题
           商业地产策划活动没有公式否则就不是策划了但有以下几条策划的规律是需要掌据的一是价值发现就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼?#39029;?#21035;人没有看到的价值二是以理服人商业地产不相信煽情商业地产是投资性物业是固化的资本投资者比消费者理性过分热炒概念是没有作用的有用的是完美演绎盈利模式合理推导要符合商业逻辑这才是商铺市场乐于接受的引导三是以品牌策划的手法去策划商业地产商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程有了市场广泛的认可商业就会繁荣商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷
    商业地产与住宅地产的区别
           通常商业地产就是以商业功能商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行科学的规划以使之适应商业经营需要的房地产开发商业地产与住宅地产在功能设计地?#25105;?#27714;目标客户等方面均存在较大差异
    功能区别
           住宅的功能要求较为单一主要就是满足人们的居住功能为人们提供一个能够遮风档雨的休憩之所而商业所要?#24615;?#30340;功能就较为复杂商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施承担商品的流通展示功能对人而言就是满足人们的购物需求同时商业地产还可以?#24615;?#20854;他功能例如餐饮功能娱乐功能休闲功能商务功能等等就因为商业地产的功能要求灵活多变?#23454;?#33268;对其的操控也就相对复杂
    地段区别
           房地产因其不可移动性因此不论住宅还是商业对地段的要求都比较高而商业更之为甚相对而言住宅选择地段的弹性空间更大不论城市中心还是城市郊区?#21482;?#33618;郊野岭均可开发住宅而商业则不同商业一旦离开城区来到郊外就需要对商业的经营内容业态进行检讨例如适应于城区的零售百货如果来到郊外就生存渺茫商业地产的植树原理首先就是立地分析如果地选错了那必定难以生存商业对易达性的要求很高项目最好处在道路十字路口或紧邻干道客流人流车流穿行方便这样才能增加顾客的光顾可能
     客户区别 
           住宅地产涉及客户层面较窄而商业地产涉及客户层面较宽住宅的目标客户一般分为两类一种是投资型客户一种是自用型客户投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利而自用型客户乃是买后自用不论过渡型居住还是永久性居住
           但商业地产的客户则包括?#21496;?#33829;商户商铺投资者和目标消费者三类人群经营商户又可以分为主力店次主力店旗舰品牌店及普通品牌店下表为某购物中心的目标商户分类可以看出各类商户对物业的要求都不尽一致
     操作复?#26377;?#21306;别 
           从开发商的地产开发角度来讲商业操作的复?#26377;?#29978;之于住宅对于住宅而言开发商将住宅卖出后基本就万事大吉了住宅的使用价值就开始在消费者手中体现而商业地产在销售过后是不能直接进行消费的这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的它还要进行招商才能运营使用而招商运营乃是商业地产的生死?#26041;ڣ?#31245;有不甚便会将商业带入万劫不覆的深渊例如国内的很多商业就是没有处理好招商与销售之间的关系而导致项目夭折的
    物业要求区别 
           住宅对物业的要求相对简单只要能满足居住的功能就可以对层高荷载等的要求也不高但对于商业地产而言对物业的层高柱距荷载电梯等都有很细致的要求任?#25105;?#28857;的差池都有可能影响商业地产项目的生存不同的商业业态对物业的要求不同一般百货店楼板的承重要达到500公斤建?#26576;?#24066;要求荷载4000公斤普通的超市和书店1000公斤?#25191;?#24215;的荷载就要达到1500公斤不同的业态对高度要求亦不相同做生活超市5米层高就可以了如果做建?#26576;?#24066;至少要8米层高而做?#25191;?#30340;话要9?#20303;?#22914;果建电影院至少要9米层高因为将来会使用大银幕而住宅的活荷载只要200公斤层高达到2.83米就可以了由此可见住宅的物业要求要相对简单的多
    销售模式区别
           住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单通常为直接销售买卖两清而商业的销售则形式多样一般而言分为四种模式直接销售模式带租约模式返租式销售整体销售模式而且每种销售模式还可以继续细分例如直接销售模式还可以分为有条件和无条件两种而返租式销售更是灵活多样可以年?#25285;?#20063;可以一次性?#25285;?#25110;者二者的结合亦可分为短期?#25285;?#20116;年及以内和长期返(五年以上)更可分为保底或不保底等等不一而足每种销售方式均有其销售的适应对象
    投资回报形式 
           对于开发商而言商业地产的投资回报形式有三种一是销售获利二是后期经营收益三是物业升值而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现销售只能获取短期的?#24335;?#22238;笼或者解决开发商后续开发的?#24335;?#38382;题而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式例如?#26412;?#30340;世纪金源购物中心60多万平方米一寸都没?#26032;?#19978;海的梅隆购物广场建设的时候投资不到5个亿后有机构出50亿?#23637;海?#21364;被婉拒因为这个物业每年都在升值而且经营收益很高所以商业地产真正的价值并非是销售而是获取长期的经营收益和物业升值
    专业性程度 
           商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外还要遵循第三种规?#37117;?#21830;业规范商业地产的运作对于商业专业性的要求极高是多个商业微观问题综合解决的结果住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计从过程上看住宅地产销售后就进入了终端而商业地产的销售只是经营的开始还需要招商开业和经营管理所以商业地产运作与住宅地产的运作对专业程度的要求是不一样的

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